住まいを買う契約の流れ

住宅購入における情報収集の方法、申込み方法など、知っておきたいポイントや注意事項などをまとめました。

どんな物件を選ぶか

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１．物件選びその１　マンションか一戸建てか

住まいの意識調査では一戸建て志向が多いのですが（国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」）、設定した購入総額の範囲内で一戸建て住宅が取得可能ならそれもよい選択でしょう。

最近は都心でも、3階建て100m²未満の一戸建て住宅が供給されており、価格面から見ても同程度の広さのマンションと遜色ありません。

また、定期借地権（一定期間土地を賃借する形態）の場合は、契約期間終了後（通常の場合は50年）、住宅を取り壊して地主に土地を返還することになりますが、納得できるならそれも選択肢の一つといえるでしょう。

マンションは土に親しめない欠点があるといわれますが、希望するなら1階の専用庭付きマンションを探してみましょう。

また、マンションは増改築ができないといわれますが、一戸建ても大抵は容積率・建ぺい率が限度いっぱいに使われていますので、自由に増改築できる訳ではありません。

全てが満足できる物件を探すことは難しいですから、自分や家族にとって重要な事柄を考慮し、価格面とのバランスをとりながら、ライフスタイルに合った物件の選択を行うことが大切です。

２．物件選びその２　新築か中古か

価格や立地などの条件が同じであれば、中古住宅よりも新築住宅を選ぶ人が多いでしょう。

ただし、同様の立地条件で同様の設備を備えていれば、新築住宅の価格が高くなります。

中古住宅を取得する場合の判断基準は、限られた資金計画の範囲内で、物件の立地・環境・間取り等の諸々の条件を総合的に判断し、新築住宅よりも自分の求める諸条件になるべく近いものであるかどうかという点です。

例えば、「職住近接」を実現することが最も重要であるならば、都心のマンションを選択することになるでしょうし、「子供のための広い間取り」が希望であれば、郊外の中古マンションや一戸建て住宅を選ぶのもよいでしょう。

また、中古住宅は新築住宅に比べ、融資や税制上の優遇が受けにくいといったデメリットもあります。

しかし、新築住宅は完成前に購入を決めなければならない場合がありますが、中古住宅の場合は物件のチェックができる利点があります。

物件情報の収集

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１．物件情報はどうやって集めるか

よい物件との巡り合いの機会は、物件情報量と正比例するといわれています。物件情報を入手するには次のような方法があります。

（１）情報アンテナを張り巡らす

分譲時に人気沸騰するような物件の情報を集めるには、新規分譲を行う不動産会社の「友の会」などに入会しておくことが有効です。また、その他新聞広告等の媒体も丹念に注視していき、積極的な情報収集が必要です。

（２）インターネットを利用する

沿線、間取り、価格等について広い範囲から素早く情報を得るには、インターネットで情報を収集するのが最も適していると思われます。

（３）チラシ広告、折り込み広告等

住まいの近くの物件情報は新聞に折り込まれるチラシ等が役立ちます。

この情報の読み方には注意が必要となります。

不動産広告には各種規制法令があり、特に不動産公正取引協議会が設定した「表示規約」は、広告表示の必要表示事項、特定事項の表示義務と表示の禁止、表示基準、特定用語の使用基準、不当表示の禁止等を定めています。主な不動産業団体に加盟している不動産会社は、この規約を遵守する義務を負っています。

しかし、一部の悪質な不動産会社が、時としてチラシなどに不当な物件表示をして惑わすことがあります。「掘出しもの」とか「格安」といった類いの表示は禁じられているので注意が必要です。

（４）不動産会社を訪問する

物件情報を出している不動産会社は「売主」会社や「販売代理」会社の場合もあれば、「売買仲介」会社の場合もあります。

仲介会社の場合、買主の依頼に基づいて物件探しから交渉、契約までをサポートしてくれますから、いそがしくていろいろと動けない人や、物件とその物件を販売している不動産会社の所在地が離れている場合、「物件所在地近辺の不動産会社に取引を依頼したい」という人にメリットが大きいといえるでしょう。

【ニチワ住販のサポート】

■豊富な情報と経験を持ったスタッフが、お客様の様々なご要望にそったアドバイスを致します。
■資金計画や法律のことなど、お気軽にご相談下さい。
■納得のいく住まい探しをするためにも、最初に希望条件を出来るだけ詳しく明確にしておくことをお奨めします。疑問点やご不明点など、スタッフが誠意を持ってお手伝いいたします。

■スタッフ全員が地域の不動産エキスパートとして、豊富な物件をご紹介。メールやＬＩＮＥなどで、販売図面をお送り！
■不動産用語や物件に対する不安や質問はお気軽にスタッフまで！

■平日・休日にかかわらず、お客様のご都合に合わせてご案内させていただきます。ご自宅まで車でお迎えに参ります。
■物件の鍵の手配、居住中の場合は売主様との時間の調整等、スムーズに見ていただく手配をいたします。
■物件周辺の情報をご提供。地域に精通したスタッフならでわの情報も！ご不明な点はお気軽にスタッフまで。

不動産会社との関係を知っておこう

媒介契約とはなにか

不動産の売買や交換の仲介を不動産会社に依頼する契約を媒介契約といいます。

不動産会社がこの媒介契約を締結したときには、物件特定のための必要表示、売買すべき価額・評価額、媒介契約の種類、有効期間、解除に関する事項、成功報酬額等を記載した書面を作成し、記名押印して、依頼者（売主）に交付すること等が義務付けられています。

申込みから売買契約まで

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１．購入の申込み

気に入った物件が見つかれば購入申込書に必要事項を記入し、「この住宅を買います」という意思表示を行うことになります。

また、住宅ローンを利用して購入する場合は、契約の前に銀行ローンの「事前審査」の承認を得ることを契約条件とする売主様が一般的になってきました。

申込み時には前年（ケースによっては前々年）の収入が証明できる書類（源泉徴収票や納税証明書等）が必要となります。

【ニチワ住販のサポート】

■お客様からの購入申込書をすぐ売主様に提出し、双方の契約条件の調整に入ります。

■希望の銀行へ「事前審査」の申請のお手伝いをいたします。
■法務局・役所等にスタッフが直接出向き、契約までに物件の重要事項に関する調査を行います。
■契約時に必要なものを、お客様にご用意いただきます。

２．重要事項の説明

不動産取引には複雑な法律等が絡み合っているため、宅地建物取引業法（以下宅建業法）は不動産会社が売主となったり、媒介を行う場合には、購入者に対して売買契約に先立って一定の重要な事項について、書面で説明するように義務付けています。これを重要事項の説明といいます。

重要事項の説明は不動産の専門家といえる「宅地建物取引士」が購入希望者に対し「宅地建物取引士証」を提示し、自分が有資格者であることを証明した上で物件の内容や取引条件などを説明する義務があります。

重要事項は、購入対象物件に関する事項と取引条件に関する事項とに分けられますが、これら法定の一定事項を説明すれば十分であるというものではなく、これら事項以外であっても、説明しないことにより買主に不測の損害を与えるような事実があれば、説明しなければなりません（宅建業法第47条）。

不明な点があれば、重要事項説明を受ける時点で十分に納得するまで説明を受けるようにしましょう。

■当社専任の宅地建物取引主任者が、重要事項を説明いたします。不動産に関して初めて耳にする用語等、ご質問やご不安なことは、お気軽にご質問下さい。
■十分ご理解いただいた上で、売主様と売買契約を締結いただきます

３．売買契約

重要事項の説明を宅地建物取引士から受けて、取引しようとする物件に関する権利関係、法令上の制限、その他物件取引の諸条件について納得したなら、売買契約の手続きに入ります。契約は口頭でも有効ですが、宅建業法では取引の安全と買主保護の見地から、不動産会社が自ら当事者として売買契約を締結するときには、買主に一定の事項を記載した書面（売買契約書）を交付するように義務付けています。

媒介の場合も同様に取り扱われます。契約書に記載される事項は、購入する物件や取引の条件によってさまざまなパターンがありますが、基本的な事項は次のとおりです。

（１）記載しなければならない必要事項

・当事者（売主、買主）の氏名、住所

・物件を特定するために必要な表示

・所在および住居表示、登記上の地番・家屋番号、土地面積、建物面積等

・代金の額、支払い方法、支払い時期

・物件の引渡し時期…通常新規分譲物件の場合には、竣工予定日とともに若干の余裕をみた買主への引渡予定日をその時期として表示します

・所有権移転登記の申請時期…買主が売主に売買代金の支払いを完済したときを所有権移転の時期とします

（２）定めがあれば記載する事項

・代金以外の金銭の授受

・契約の解除

・損害賠償額の予定・違約金

・住宅ローン不成立時の処置

・危険負担

・瑕疵担保責任

・租税その他の公課の負担

【ニチワ住販のサポート】

■諸条件の確認等、ご理解いただけた上で、購入申し込みにご記入いただきます。資金計画・今後の取引の流れ等、もう一度ご理解いただけるよう、丁寧にご説明いたします。
■お客様が買い替えの場合、現在のお住まいが一定期間内に売却できない場合、当社が買い取らせていただく事も可能な買取保証もあります。

売買代金の支払いと登記手続き

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１．売買代金の支払いの流れ

ある物件の購入意思を固め、その申込みから物件の引渡しを受けるまでにはさまざまな名称で売買代金を支払います。

一般的な代金支払いの流れは次のとおりとなります。

（１）手付金…売買の本契約締結時

手付金は売買契約を締結する際に、契約当事者の一方から相手方に対して交付される金銭その他の有価物をいいます。手付金は契約が約定どおり履行されるときは、売買代金の一部に充当されます。

（２）内金（中間金）…買主の履行の着手

内金は売買代金の一部弁済金をいい、前払いの性格を持っています。売買代金の全額を一時に支払わず、2回以上に分けて支払う場合の最終残代金以外のもので、内入金とも呼ばれています。買主が売買代金の一部である内金を売主に支払ったときには、買主は契約の履行に着手したことになり、売主は手付金を倍返しして契約解除ができなくなります。

（３）残代金…本物件の引渡し時または融資実行時

売買代金の残金や諸費用を支払って、物件の登記を行います。

残金は売買代金から既に支払っている申込証拠金、手付金、内金を引いた金額になります。残金が融資額より多い場合はその分を現金等で準備しなければなりません。

また、建物の引渡しから住宅ローンの実行までに期間がある場合は、一時的に銀行などからつなぎ融資を受けることが必要になります。

２．登記手続きの進め方

新規分譲マンションや建売住宅の場合には、登記の手続きは不動産会社が手配してくれますが、中古物件を購入したり、媒介等で自分の不動産を手放したりする場合には、所有権の移転登記手続きについてもある程度の知識をもっておく方がよいでしょう。

登記がなぜ必要かといえば、登記は第三者にその不動産が自分のものだと主張できる対抗要件になっているからです。

例えば、Ａさんがある土地を購入したとします。ところが売主が同じ土地をＢさんにも売っていたとしたらどうなるでしょうか。当然ＡさんはＢさんと土地の所有権の移転を巡って争うことになります。しかし物権変動を第三者であるＢさんに認めさせるためには、Ａさん名義の登記がなければ先に登記したＢさんに負けてしまうのです。

【ニチワ住販のサポート】

■当社ではお客様の資金計画に合う提携ローンのご紹介や、お申し込みのお手伝い・アドバイスなどを行います。当社が直接、銀行のローンセンターに持ち込みますので、審査も早く安心です。
■ローンが下りれば、金銭消費貸借契約（銀行とお客様との契約）や決済引渡しの段取りをいたします。

■金銭消費貸借契約や決済引渡しには同席させていただき、ご不安のないようにサポートします。
■新築の場合は決済の前に表示登記が必要です。土地家屋調査士に依頼します。
■決済前に、物件が引き渡される状況の確認をお客様と行います。
■売主様・買主様・銀行の日程を調整し、決済の段取りをいたします。また、司法書士に登記の依頼をいたします。
■火災保険のプランを事前にご提示し、決済時にご加入いただきます。

■当社建築部門において、増改築、リフォーム、ハウスクリーニングをお引き受けいたします。
■万一に備えてセコムを導入される方が増えていますが、当社はセコム提携代理店です。お見積り等お気軽にスタッフまで。
■不動産を購入すると、各種税金がかかりますが、ご不明な点は当社スタッフまでご相談下さい。
■ご自宅に何かあればいつでも当社にご連絡下さい。
いつでも頼りになる存在であるようスタッフ一堂勤めてまいります。末永くお付き合いをお願い致します。